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停車資產(chǎn)存量規(guī)模超萬(wàn)億，智慧停車業(yè)未來(lái)三年有望集中化
日期：2019-11-9 16:07:36 人氣：
“當(dāng)前中國(guó)至少有8000萬(wàn)個(gè)以上的停車缺口。”陽(yáng)光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO閆亮閆亮近日在接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪時(shí)表示，由于三線城市汽車保有量增速更快，停車缺口仍在擴(kuò)大。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)大城市小汽車與停車位的比例約為1:0.8，中小城市約為1:0.5，與發(fā)達(dá)國(guó)家的1:1.3相比，我國(guó)停車位比例仍然偏低，停車設(shè)施建設(shè)仍有待完善。今年7月底召開的中共中央政治局會(huì)議上釋放多個(gè)重磅信號(hào)。其中，“城市停車場(chǎng)”作為“新基建”的重要內(nèi)容首次被提及。停產(chǎn)難問(wèn)題再次引發(fā)高度關(guān)注，智慧停車產(chǎn)業(yè)有望迎來(lái)爆發(fā)期。
停車缺口擴(kuò)大與利用率偏低
造成停車缺口大的原因是，一方面汽車市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，汽車保有量已超過(guò)2.5億輛；另一方面，由于歷史原因，城市化進(jìn)程加快使地產(chǎn)快速興起，但城市規(guī)劃中對(duì)于停車規(guī)劃的考慮不充足。“停車場(chǎng)一般都讓開發(fā)商代建，但沒(méi)想到汽車增長(zhǎng)數(shù)量會(huì)那么快，所以規(guī)劃考慮的不是特別充分，這就導(dǎo)致了車位供給的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上車輛的增長(zhǎng)。之后再在城市中做增量時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有太多空間了，而中國(guó)城市的地下空間利用的也不是特別好。”閆亮對(duì)記者表示，優(yōu)化利用地下空間是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，但地下空間建車位的施工周期長(zhǎng)，施工難度和成本也較大，因而是一個(gè)較漫長(zhǎng)的過(guò)程。
在閆亮看來(lái)，由于停車難的問(wèn)題，停車位作為停車的稀缺資源，其價(jià)格上漲正在進(jìn)入較快速的通道，未來(lái)10年至少會(huì)有300%以上的漲幅。
一方面停車缺口較大，另一方面現(xiàn)有停車場(chǎng)利用率不高，這加劇了停車難的問(wèn)題。據(jù)某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，北上廣深停車場(chǎng)泊位空置率達(dá)到44.6%，而全國(guó)城市超九成車位的使用率小于50%。
“中國(guó)沒(méi)有獨(dú)立的停車樓，停車場(chǎng)資源分散，因此客戶養(yǎng)成停車資產(chǎn)管理意識(shí)需也要一定時(shí)間，這造成了停車場(chǎng)利用率不高。未來(lái)如果實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)定價(jià)，停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率會(huì)大大提升。”閆亮對(duì)記者表示，解決停車難問(wèn)題一方面是優(yōu)化存量資源，通過(guò)智慧停車的方式把空間周轉(zhuǎn)率與用戶的需求及時(shí)連接；另一方面就是通過(guò)建停車場(chǎng)來(lái)做增量。
出于優(yōu)化空間需求，立體停車場(chǎng)逐漸興起。然而一則公開數(shù)據(jù)顯示，如果需要投資600萬(wàn)元的立體停車場(chǎng)，當(dāng)使用率達(dá)到80%，要10多年才能收回成本。如果投資千萬(wàn)元并且使用率不足50%，收回成本的期限甚至可能超過(guò)50年。“立體車庫(kù)會(huì)成為將來(lái)城市中車位增量的主要形式，但當(dāng)前停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率沒(méi)有充分被使用，如果價(jià)格差異不大，立體車庫(kù)會(huì)遭遇一些挑戰(zhàn)。立體車庫(kù)比較適合固定的、有長(zhǎng)期存放剛需的用戶，未來(lái)最好根據(jù)流量來(lái)建設(shè)。”閆亮對(duì)記者表示。
而對(duì)于老舊停車場(chǎng)改造，閆亮認(rèn)為，由于停車費(fèi)價(jià)格上漲，使其能夠有毛利去做停車場(chǎng)的升級(jí)改造。此外，智能硬件設(shè)備已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)，邊際成本較低，因而商業(yè)停車場(chǎng)改造動(dòng)力較強(qiáng)。但住宅小區(qū)老舊停車場(chǎng)有物業(yè)介入，加之居民需求眾口難調(diào)，其涉及的問(wèn)題較為復(fù)雜，因而改造難度較大，很多停車資產(chǎn)管理公司也不愿接手。
智慧停車產(chǎn)業(yè)將集中爆發(fā)
公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)停車資產(chǎn)存量規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)億元。但停車資源較為分散，需要不斷整合以及標(biāo)準(zhǔn)化的打法。此外，停車產(chǎn)業(yè)周期較長(zhǎng)、回報(bào)率慢，現(xiàn)有停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以支撐高額投資，加上商業(yè)用地審批流程、需要考慮城市規(guī)劃等復(fù)雜因素，因而缺乏合理的激勵(lì)機(jī)制調(diào)動(dòng)社會(huì)資本。而停車場(chǎng)強(qiáng)大的市場(chǎng)本身就是一塊“吸金石”，前幾年資本對(duì)智慧停車產(chǎn)業(yè)投資熱情較高，最近幾年投資環(huán)境發(fā)生改變，但資本在該領(lǐng)域的活躍度依然較高，陽(yáng)光海天僅在2017年就完成了超過(guò)15億元的融資。
2015年前后，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)逐漸滲透到了停車領(lǐng)域，智慧停車場(chǎng)不斷普及，彼時(shí)資本大量涌入智停車產(chǎn)業(yè)。陽(yáng)光海天在2014年涉及了該領(lǐng)域，通過(guò)轉(zhuǎn)型資管類業(yè)務(wù)，其合作的停車場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平均經(jīng)營(yíng)收益率和停車泊車位30%及35%的提升。
當(dāng)前停車資產(chǎn)管理等智慧停車產(chǎn)業(yè)正處于上升階段，市場(chǎng)需求量大，但部分不具備研發(fā)實(shí)力及售后服務(wù)能力的廠商采用低價(jià)策略銷售低質(zhì)產(chǎn)品，這會(huì)給行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)廠商帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇。
“停車場(chǎng)本身的資源屬性和它的分散程度就決定了在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、智能硬件等方面參差不齊。但平臺(tái)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，與之對(duì)應(yīng)的成本會(huì)越來(lái)越低，行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提升。”閆亮認(rèn)為，停車資產(chǎn)管理公司要有優(yōu)質(zhì)的投資方、較強(qiáng)的金融能力和運(yùn)營(yíng)能力。他告訴記者，當(dāng)前智能停車場(chǎng)覆蓋率達(dá)50%以上，也就是通過(guò)安裝智能硬件實(shí)現(xiàn)的停車場(chǎng)智能化。目前行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到第一個(gè)階段，但聯(lián)網(wǎng)程度仍然不高，完全實(shí)現(xiàn)用戶交互仍需一段時(shí)間。“通過(guò)深度聯(lián)網(wǎng)真正實(shí)現(xiàn)用戶交互，會(huì)使停車場(chǎng)的效率大幅提高。”
華平投資合伙人、亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周知曾表示，正是需求的存在，令中國(guó)停車行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆ＫA(yù)計(jì)，未來(lái)5年中國(guó)停車管理市場(chǎng)將以每年18%左右的速度增長(zhǎng)。
“當(dāng)前該領(lǐng)域的市場(chǎng)處在初級(jí)階段的平衡，第一梯隊(duì)已經(jīng)形成并不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)。未來(lái)兩三年會(huì)呈現(xiàn)集中式的大爆發(fā)，在智慧停車場(chǎng)平臺(tái)規(guī)模上可能出現(xiàn)千萬(wàn)級(jí)以上大平臺(tái)，商業(yè)模式也可能會(huì)超脫于解決停車本身的需求。”閆亮表示。
（本文轉(zhuǎn)自第一財(cái)經(jīng)原創(chuàng)文章，作者：第一財(cái)經(jīng)記者 武子曄）
拓騰智能停車，采用智慧停車系統(tǒng)，可以有限管理停車場(chǎng)出入數(shù)據(jù)，避免造成車場(chǎng)擁擠。
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